LMNP

  • La location meublée est caractérisée par la présence de meubles et d’objets mobiliers, dans les locaux loués, suffisante pour que le locataire commence à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
  • Cette activité est considérée comme une activité commerciale, ses revenus relèvent donc des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
  • Présence obligatoire d’un bail commercial

Bénéficiaires :

  • Les personnes physiques directement propriétaires.
  • Les associés de Stes non soumises à l’IS. (SARL de famille ou EURL)

Type d’opérations :

  • Opération d’acquisition d’un logement neuf ou existant loué meublé.

Les opérations classiques sont les résidences de services, à savoir :

  • Résidences de tourisme (hors ZRR).
  • Résidences hôtelières.
  • Résidences étudiantes
  • Résidences médicalisées.

Les établissements d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EPHAD).

Location meublée – Régimes comptables
RecettesCharges
Dépenses payées :Amortissement du bien
+ Loyers
+ Charges incombant au propriétaire et mis à la charge du locataire
+ Travaux d’amélioration effectuée par le locataire sans indemnités
+ Avantages en nature si périodes d’occupation.
- Frais de notaire et de garantie, et d’ingénierie
- Intérêts et frais d’emprunts
- Taxe foncière
- Frais de comptable
Amortissement en fonction des normes comptables en vigueur.

Règle des amortissements à comptabiliser :

  1. Amortissements linéaires de la construction (sauf quote-part terrain) sur la valeur de ses composants à compter de la mise en service : exemple Appartement (sauf terrain) 100.000 euros HT.
  • Gros œuvre = 35% du prix sur 50 ans soit 2% an = 700 euros/an.
  • Façades, Etanchéité = 10% du prix sur 20 ans soit 5% an = 625 euros/an.
  • Installations générales et techniques = 30% du prix sur 20 ans soit 5% an = 1.375 euros/an
  • Agencements = 25% du prix sur 20 ans soit 5% an = 1.250 euros/an

2. Amortissements linéaires du mobilier sur 7 ans.

3. Frais d’établissement sur la constitution de la Société : Déduction immédiate ou amortissement de 2 à 5 ans en linéaire

4. Frais d’acquisition (y compris les frais d’ingénierie) : Déduction immédiate ou amortissement comme coût supplémentaire de la construction (réparti au prorata sur les composants)

Location meublée – la fiscalité – la TVA

    • Principe : Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option.
    • Exceptions :sont assujettis à TVA (5,5% sur les revenus de la location et 19,6% sur l’acquisition) les locaux loués par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans les catégories suivantes :
      • les prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, lorsque l’exploitant offre, outre l’hébergement, au moins 3 des prestations suivantes :
        • le petit-déjeuner
        • le nettoyage régulier des locaux
        • la fourniture de linge de maison
        • la réception.
  • L’avantage principal réside dans la création d’un déficit reportable (généré par les amortissements) et qui viendra annuler les bénéfices futurs lors des dernières années de l’opération.
  • A cette économie s’ajoute la récupération éventuelle de la TVA sur l’acquisition.
  • Enfin, dans le cadre d’une personne morale (Sarl, Eurl) le gérant salarié aura accès aux régimes de protections sociales et aux caisses de retraites.
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